顺鑫农业(000860)
投资要点
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公司发布重大事项公告：《关于拟在北京产权交易所公开挂牌转让全资子公司100%股权的公告》。
房地产业务拟挂牌公开转让，关联交易将托底剥离
公司或通过关联交易实现房地产业务剥离，剥离确定性极强。公告显示，公司拟通过挂牌方式公开转让顺鑫佳宇100%股权（挂牌价30.98亿元），若公开挂牌期间未能征集到意向受让方，公司将调整价格后再次挂牌，经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方，“顺鑫控股”或其指定关联方，将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌（截至目前，顺鑫控股持有公司278,209,668股股份，占公司总股本的37.51%）。考虑到方案中涉及公司控股股东顺鑫控股或其指定关联方参与摘牌，本次交易或构成关联交易，但同时该方案为房地产业务100%剥离托底，房地产业务实现完整剥离可期。
顺鑫佳宇1-5月利润正贡献，或推动23Q2利润超预期
北京顺鑫佳宇1-5月财务数据披露，利润正贡献或推动23Q2利润端表现超预期。据公告显示，2022年度实现营业收入/归母净利润分别6.37/-7.76亿元；2023年1-4月实现营业收入/归母净利润分别11.26/3.73亿元；2023年1-5月顺鑫佳宇实现营业收入/归母净利润分别11.46/3.83亿元（23年5月营业收入/归母净利润分别0.2/0.1亿元），经营趋势向好或利于房地产业务后续剥离，同时利润正贡献或推动公司净利润在去年低基数下实现超预期弹性增长。
后续超预期点：地产剥离或带动利润超预期，新品表现或超预期
短期看，在白牛二基本盘恢复+高毛利金标铺货顺利+主销高档品的北京区域消费加速修复+顺鑫佳宇1-5月利润正贡献的共同作用下，预计23年利润端均有弹性表现。全年看，公司或有两大超预期点：
→超预期点一：剥离地产聚焦主营业务，利润端弹性或超预期
市场认为：公司自18年以来持续推进房地产业务剥离但进展有限，利润端受房地产业务亏损拖累已久，较难实现完整剥离。我们认为：公司今年动作频繁，继4月通过购买顺鑫佳宇商务楼资产方式，优化子公司资产负债表，5月通过增资方式，降低负债以寻求剥离后，公司于6月26日再出公告，显示或通过关联交易托底剥离。公司动作频繁，彰显其收缩非主营业务、集中精力做大做强主业的决心。短期来看，顺鑫佳宇1-5月较好利润水平则或推动23Q2公司利润端实现超预期表现。中长期来看，若成功剥离，将利于公司利润端弹性表现（此前顺鑫佳宇利润多亏损拖累利润端表现）。
→超预期点二：作为光瓶酒“双轮驱动”重要支点的金标，表现或超预期
2022年5月，牛栏山正式上市金标陈酿白酒（单瓶售价在30-40元），是牛栏山应对白酒新国标与白酒市场消费升级而推出的新品。公司预计将用4年时间，将金标陈酿打造成为“中国白酒30至40元价格带纯粮光瓶酒第一大单品”，为此，酒厂制定了四年的销量规划和“三位一体两原则”的营销打法：2022年底确保完成销售200万箱，23-25年公司目标完成>500/1000/1500W。市场认为：此前公司曾推出过珍品陈酿以发力高价位，但效果略不及预期，金标是否能成为第二增长曲线为未知数。我们认为：①2022年销售情况看：卡位30-40元价位带的金标在百城大战+加大推广费用+单独考核下，22年公司顺利完成200万箱目标任务，动销表现向好；②当前情况看：考虑到22年公司用半年时间+在疫情影响下完成超200万箱任务，且其定位价格带与玻汾差异化竞争（玻汾近年小步快跑式提价，目前产品售价接近60元，造成30-40元价位出现空档，市场竞争格局优化），当前动销表现较好，认为后续成长性强，预计23年铺货率提升+消费场景恢复将带动销量翻倍增长。
盈利预测与估值
我们看好顺鑫农业利润超预期释放逻辑：在白牛二基本盘恢复+新品金标表现优秀+房地产剥离确定性强的背景下，预计2023-2025年公司收入增速分别为17.7%、16.6%、12.6%；归母净利润增速分别为213.0%、39.0%、34.0%；EPS分别为1.03、1.42、1.91元，对应23年PE33X，维持买入评级。
催化剂：金标新品动销表现超预期；白牛二恢复超预期；全国加速扩张超预期；房地产业务剥离速度超预期。
风险提示：1、疫情或影响白酒整体动销恢复；2、金标发展不及预期；3、白牛二恢复不及预期。
